Powiedzenie „co kraj to obyczaj” można odnieść również do reguł rządzących rynkami nieruchomości. Jeśli poważnie myślicie o kupnie mieszkania lub domu na Półwyspie Iberyjskim, warto żebyście poznali podstawowe informacje dotyczące rynku nieruchomości w Hiszpanii.
Co znajdziesz w artykule:
Własna nieruchomość w Hiszpanii to dla wielu spełnienie marzeń. Nic dziwnego, skoro w pakiecie otrzymujemy słoneczną pogodę, plaże na wyciągnięcie ręki, zabytki, liczne atrakcje turystyczne, pyszną regionalną kuchnię i światowej sławy wina. To także baza wypadowa, z której można ruszać na zwiedzanie najpiękniejszych regionów Hiszpanii.
Oczywistym jest, że decyzji o kupnie nieruchomości w Hiszpanii towarzyszą duże emocje, więc najpierw dobrze jest poznać hiszpańskie realia. O czym szczególnie warto wiedzieć, zanim ruszymy na poszukiwania? Oto podstawowe informacje dotyczące najpopularniejszych regionów, aktualnej sytuacji na rynku, kosztów transakcji, nieruchomości do remontu i tego, którzy cudzoziemcy inwestują tutaj najchętniej.
Który region wybrać szukając nieruchomości w Hiszpanii w 2024
Przede wszystkim zastanówcie się, w jakim regionie chcecie kupić nieruchomość. To powinna być wynikowa Waszych priorytetów.
Szukacie nieruchomości dla siebie czy pod inwestycję? Kupujecie mieszkanie w Hiszpanii tylko na wakacje czy chcecie mieszkać w nim przez większą część roku? Lubicie małe miejscowości czy duże, kipiące życiem miasta? Wolicie klimat nadmorski czy bardziej umiarkowane temperatury? Dysponujecie ograniczonym budżetem czy możecie pozwolić sobie na bardziej prestiżową lokalizację? Takich pytań jest wiele i trzeba na nie odpowiedzieć, jeśli zdecydowaliście się na zakup nieruchomości w Hiszpanii.
Raporty analizujące sektor nieruchomości jako najpopularniejsze regiony wymieniają najczęściej: Andaluzję, Katalonię, Walencję, Baleary, Wyspy Kanaryjskie oraz Murcję. Każdy z nich ma coś wyjątkowego do zaoferowania.
Andaluzja – jeden z największych regionów w kraju. Tu mieszczą się przyciągające łagodnym śródziemnomorskim klimatem Costa del Sol, imponujące pasma górskie i miasta, które trzeba zobaczyć: Sewilla, Malaga, Marbella, Kadyks, Granada, Kordoba czy Almeria.
Tu przeczytasz więcej o: Andaluzja - to warto wiedzieć o regionie pełnym kontrastów
Katalonia – głównym ośrodkiem tego regionu jest Barcelona, ale Katalonia to także Costa Brava, czyli jedno z najbardziej malowniczych wybrzeży nad Morzem Śródziemnym, Pireneje i atrakcyjna bliskość południowej Francji.
Walencja – wizytówkami tego regionu są wybrzeża Costa Azahar, Costa de Valencia czy Costa Blanca. Najwięcej turystów przyciąga to ostatnie wybrzeże, położone w okolicach Alicante. Sama Walencja, ze względu na mieszające się tam style budownictwa, uznawana jest za jedno z najbardziej różnorodnych architektonicznie miast Hiszpanii.
Baleary – archipelag wysp, wśród których te najpopularniejsze to Ibiza, Majorka, Minorka i Formentera. Baleary kojarzone są z bogatą ofertą rozrywkową i imponującymi plażami. Trzeba pamiętać, że to również jeden z najdroższych regionów Hiszpanii.
Wyspy Kanaryjskie – 13 wysp na Atlantyku, z których te najbardziej znane to Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura i Lanzarote. W starożytności nazywane Wyspami Szczęśliwymi również dzisiaj są dla wielu osób spełnieniem ich marzenia o swoim miejscu na ziemi.
Murcja – region leżący między Andaluzją a Walencją. Murcja jest mniej popularna od swoich sąsiadów, ale tam także znajdziemy piękne plaże czy zabytkowe miasta. I co ważne, ze względu na niższe ceny, jest to ciekawa propozycja dla tych, którzy nie dysponują wysokim budżetem.
Tu przeczytasz więcej o: Zakup nieruchomości w Hiszpanii w 2024 - to trzeba wiedzieć
Sytuacja na hiszpańskim rynku nieruchomości w 2024 roku
Inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości to bezpieczne rozwiązanie, szczególnie w czasie, kiedy świat stał się nieprzewidywalny. Gdyby ktoś powiedział nam 4 lata temu, że pandemia zamknie nas w domach na kilka miesięcy, niespełna rok później wybuchnie wojna w Ukrainie, a jesienią 2023 rozpocznie się kolejna wojna w Strefie Gazy, prawdopodobnie nie uwierzylibyśmy. Te wydarzenia są jednak naszą rzeczywistością i wpływają naturalnie również na rynek nieruchomości w Hiszpanii.
Portal Idealista, który jest wiarygodnym źródłem wszelkich podsumowań twierdzi, że w marcu 2024 średnia cena za metr kwadratowy w Hiszpanii wynosiła 2.079 EUR. Było to o 7% więcej niż w marcu 2023. W Andaluzji natomiast w ujęciu rok do roku ceny wzrosły o ok. 10%.
Tu przeczytasz więcej o: Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Hiszpanii w 2024
Przyznam, że rok 2024 mnie zaskoczył. Spodziewałam się, że po boomie w 2022 i lekkim spadku w 2023, w 2024 roku rynek nieruchomości w Hiszpanii ustabilizuje się na dobrym, bezpiecznym poziomie. Okazało się, że wróciła do nas wysoka fala porównywalna z rokiem 2022. 2024 to zdecydowanie rok inwestorów dysponujących większą siłą nabywczą i wymagających od banków niższego (lub żadnego) finansowania. Ceny nieruchomości nadal stabilnie rosną.
Odczuwalny jest jeszcze jeden element, z którym mierzymy się już od zeszłego roku: niewystarczająca ilość gotowych do zamieszkania, atrakcyjnych nieruchomości w ciekawych lokalizacjach i rozsądnych cenach. Rynek wtórny po doświadczeniu wzmożonej dynamiki sprzedaży w ostatnich latach jest wydrenowany, a rynek pierwotny nie nadąża z zaspokajaniem bieżącego popytu na mieszkania gotowe. Szczególnie kłopotliwe jest to w kontekście inwestorów zagranicznych, którzy często nie chcą czekać 2 lat na odebranie wymarzonego mieszkania na hiszpańskim wybrzeżu.
Hiszpańskie nieruchomości są coraz bardziej popularne wśród Polaków
Polacy są od 2022 roku zauważalną i rosnącą szybko grupą wśród cudzoziemców inwestujących w Hiszpanii.
Warto zanotować, że...
W 2023 roku padł kolejny rekord, bo polscy inwestorzy kupili aż 3.118 nieruchomości w Hiszpanii, czyli o 142 więcej niż w dotychczas rekordowym 2022 roku.
W czwartym kwartale 2023 roku Polacy kupili 658 apartamentów i domów w Hiszpanii. Z tą liczbą zajęli 9. miejsce w rankingu zagranicznych inwestorów z udziałem w rynku wynoszącym 3,35%. Na pierwszych trzech miejscach uplasowali się Brytyjczycy (9,8%), Niemcy (7,32%) oraz Francuzi (6,06%). Wszystko wskazuje jednak na to, że nasi rodacy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa i w tym roku walczą o wyższe miejsca w rankingu.
Nieruchomości w Hiszpanii dla szukających nieruchomości do remontu
Jednych przeraża już samo słowo „remont”, inni natomiast w nieruchomościach do remontu widzą szansę na zarobienie pieniędzy.
Przemierzając Hiszpanię można znaleźć nieruchomości, które nie pamiętają swojego ostatniego remontu. Wiejski dom na Costa Blanca za sporo mniej niż 100.000 EUR może kusić, ale cała sztuka w tym, aby dobrze wybrać. Czyli zainwestować w nieruchomość, która po pierwsze znajduje się w atrakcyjnej okolicy, po drugie, jest bezpieczna, a po trzecie, nie okaże się studnią bez dna. Dlatego nawet jeśli sami znajdziemy „ten” dom lub mieszkanie, koniecznie należy zwrócić się o pomoc do kogoś, kto dobrze orientuje się na lokalnym rynku. Chodzi o rzetelną ocenę potencjału danego miejsca, upewnienie się, czy jest sens w nie inwestować oraz sprawdzenie stanu prawnego wybranej nieruchomości.
Warto pamiętać, że...
Zdaniem ekspertów, inwestowanie w mieszkanie do remontu ma sens wtedy, kiedy jego cena jest niższa od innych o przynajmniej 20%. Jeśli cena mieszkania czy domu jest zbliżona do normalnych ofert, zysk ze sprzedaży może być niewielki.
Warto pamiętać też o tutejszych kosztach remontów: według danych serwisu Idealista.com, w 2023 roku średni koszt renowacji domu wynosił między 800 a 1.250 EUR/m2 + VAT. Również Idealista.com podaje, że cena nieruchomości w Hiszpanii po remoncie jest średnio wyższa o 24% od takiej samej przed remontem.
Często problemem może być też sama organizacja prac remontowych za granicą. Jeśli interesują Was nieruchomości w Hiszpanii do remontu, ale wolicie uniknąć szukania ekipy na własną rękę (co może być ryzykowne), skorzystajcie z rekomendacji biur współpracujących z firmami budowlanymi.
Ile wynoszą koszty transakcji?
Decydując się na nieruchomość w Hiszpanii trzeba się liczyć z określonymi kosztami transakcji. W przypadku tego kraju zaleca się, aby mieć w kieszeni dodatkowo między 10 a 15% ceny kupna. Pamiętajmy, że ceny podawane w ofertach są cenami netto, a banki udzielają kredytów od tych właśnie cen, więc koszty trzeba pokryć ze środków własnych. Oto najważniejsze składowe tej obowiązkowej daniny:
Notariusz – wysokość opłaty regulowana jest przez hiszpańskie prawo i zależy od wartości transakcji.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – czyli podatek od przeniesienia własności, który płaci się kupując nieruchomość na rynku wtórnym. Jego wysokość różni się w zależności od regionu i wynosi między 7 a 10% ceny kupna.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) – odpowiednik naszego rodzimego VAT-u. Przy kupnie mieszkania czy domu na rynku pierwotnym zapłacicie 10%, a przy kupnie działki stawka VAT wyniesie 21%.
Rejestr nieruchomości – opłata za wpis do księgi wieczystej to wydatek rzędu 600 – 1000 EUR, zależnie od ceny nieruchomości.
Rzeczoznawca – wycena nieruchomości ma miejsce wtedy, gdy nieruchomość kupowana jest na kredyt. Wycenę zleca bank, ale płaci za nią klient. Wysokość opłaty zależy od tego, jaki podmiot dokonuje wyceny, jaki jest rodzaj nieruchomości itd. Koszt tej usługi wynosi średnio od 650 do 900 EUR.
Tu przeczytasz więcej o: Podatki i opłaty związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii w 2024
Do pakietu dodatkowych opłat należy też doliczyć m.in. podatek skarbowy, honorarium prawnika (w Andaluzji jest to 1% + VAT) oraz wynagrodzenie dla tłumacza dokumentów, jeśli klient życzy sobie tłumaczenia przysięgłego. Prowizję biura obrotu nieruchomościami w Hiszpanii pokrywa zwykle strona sprzedająca, chyba, że strony umówią się inaczej.
Kontakt